Пазарът на жилища премина изцяло в ръцете на купувачите след провала на спекулативните очаквания

Пазарът на недвижими имоти в България премина през пълна трансформация след влизането на страната в еврозоната и в момента условията се диктуват изцяло от купувачите, заяви Румяна Александрова, председател на регионалната структура в София към Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), в студиото на предаването „Извън сценария“ с водещ Катя Илиева по телевизия „Евроком“. Опитите на собственици да изтеглят офертите си в началото на годината в очакване на двойно и тройно поскъпване са довели до обратен ефект – пренасищане с имоти след януари, охлаждане на истерията и възможност за клиентите да избират спокойно и да преговарят за цените.

Провалът на спекулата покрай еврозоната

Според анализа на браншовия експерт пазарната динамика през последната година и половина е била силно повлияна от психологически фактори и слухове. Още през май миналата година, в навечерието на конвергентния доклад от 4 юни, е започнал бурен ръст на сделките и ипотечното кредитиране, който е продължил около шест месеца – чак до октомври. Тогава купувачите са търсили основно двустайни жилища за лично ползване, а инвестиционните сделки са съставлявали едва между 9% и 10% от общия обем.

Със самото приемане на еврото в началото на тази година обаче част от продавачите са се подвели по необосновани прогнози в публичното пространство и са решили да задържат имотите си.

"Продавачите оттеглиха част от офертите си от пазара, тъй като злите езици говореха как след Нова година, вече влизайки в еврозоната, цените ще станат двойно и тройно и тяхната идея беше да продадат много по-скъпо. След като това обаче до края на януари не се случи и ние влязохме в един същия пазар като от миналата година, видяха, че цените не мърдат нагоре, камо ли да станат двойни и тройни. Изнесоха отново офертите си на пазара и вече пазарът разполага със страшно много оферти", обясни Румяна Александрова в ефира на телевизия „Евроком“.

Връщането на задържаните жилища е довело до голямо предлагане. По думите на председателя на софийската структура на НСНИ, когато дадена стока е в изобилие, купувачът започва да поставя условията – какво, кога и на каква цена ще придобие.

Защо имотният балон остава мит

Вечният въпрос за спукването на имотния балон днес се коментира по-скоро спекулативно и няма общо с класическата криза от 2008 и 2009 година, категорична е Александрова. Тогавашният срив е бил резултат от безконтролно отпускане на заеми и масови спекулативни покупки, докато днешният пазар е строго регулиран.

От 1 октомври 2024 година действат правилата, наложени под надзора на Европейската централна банка. Те поставят твърдо условие месечната вноска по дълга да не надвишава 50% от чистия доход на кредитополучателя, а минималното самоучастие да е поне 15%, като банките финансират до 80% от справедливата пазарна оценка на имота. Практиката показва, че българските домакинства са дори по-предпазливи от официалните лимити.

"Хората са изключително разумни. Те и при наеми, и при покупка гледат около 30 до макс 40% от чистите им доходи да бъде сумата за погасяване на дълга или плащане на наемна цена. Така че в момента имаме един разумен пазар", коментира Румяна Александрова.

Допълнителен стимул за тегленето на ипотеки остават ниските лихвени проценти у нас, по които българските банки се нареждат на второ място по достъпност в Европа. Евтиният финансов ресурс прави месечната вноска по кредита близка до размера на месечния наем, което мотивира хората да придобият собствен дом, особено на фона на сериозния ръст на наемите тази есен и притока на чуждестранни работници.

Отдръпване от строежите „на зелено“ и строг банков контрол

През настоящата година близо 95% от всички покупко-продажби отново са за лично ползване, но профилът на търсените имоти се променя към по-просторни жилища – тристайни и четиристайни апартаменти в завършени енергоефективни сгради. За сравнение, данните на пазарните анализатори от февруари 2026 година отчитат, че между 30% и 40% от сделките в столицата през предходната година са били в сегмента на новото строителство.

Заради некоректни практики на част от инвеститорите през миналата година обаче се наблюдава сериозно прецизиране и отдръпване от сгради в процес на изграждане. Много строителни предприемачи ипотекират правото на строеж или грубия строеж и разчитат на вноските от купувачите, за да обслужват банковия си заем и едновременно да довършват обекта. При по-слаби продажби възниква риск за разпределението на средствата, но банките вече блокират подобни рискови схеми.

"Когато купуват на груб строеж, те искат портфолио на инвеститорите, разглеждат построените от тях сгради, гледат дали има забавяне в строителния график през годините и в повечето случаи, ако има съмнения в тях, те отказват кредитиране на такава покупка", посочи Румяна Александрова. В същото време финансовите институции дават преференциални условия за вече завършени и въведени в експлоатация сгради с висок клас на енергийна ефективност.

Инфлацията не води до паника, а до бавни сделки

Въпреки отчетената от статистиката инфлация от около 6%, на пазара липсват панически покупки с цел спасяване на спестяванията. Основната част от мотивираните сделки се сключват с банково финансиране, докато купувачите с пари в брой са по-малко, тъй като мнозина от тях вече притежават по два или три имота и насочват свободния си капитал към злато или ценни книжа.

"Няма неразумни покупки хората да се втурват да купуват, за да не им изгорят парите. Напротив, купувачите със собствени средства, когато решават да закупят имот, действат изключително бавно, премерено. Понякога правят, така както аз се изразявам, неприлични предложения, но мотивирани ли са да купят, се намира пресечната точка на интереса", допълни експертът от НСНИ.

Чисто инвестиционните покупки с цел бърза възвръщаемост от наем са намалели, но се запазва смесеното търсене – придобиване на скъп двустаен апартамент или офис в престижен район, който да носи добър доход от наем сега, а в бъдеще да остане за децата в семейството.

Ценовата карта на София и ръстът за четвърт век

Географията на търсенето в столицата остава концентрирана върху уредените квартали с добра среда. В южните райони като „Лозенец“, „Иван Вазов“ и „Изгрев“ реално сключените сделки отчитат ценови ръст от 5-6%. Наред с тях най-скъпите локации в София остават „Докторски паметник“, идеалният център и квартал „Изток“, докато в полите на Витоша – „Бояна“ и „Драгалевци“, се търсят скъпи и качествени еднофамилни къщи.

На обратния полюс с най-ниски цени са „Модерно предградие“, „Обеля“ и части от „Манастирски ливади“, както и нововъзникнали сателитни зони, където липсата на улици и базова инфраструктура задържа стойностите надолу. Въпреки калта и недовършените пътища, в някои от тези зони като „Смърдана“ и новите терени работят строители със солиден собствен капитал, което дава основание за бързо облагородяване.

В дългосрочен план народопсихологията на българина продължава да поставя недвижимия имот като най-сигурното убежище за парите. Статистиката на бранша показва, че за последните 26 години жилищата в топ центъра на София са поскъпнали многократно – от около 30 000 долара през 2000 година до нива от 400 000 - 500 000 евро днес, следвайки постоянна възходяща линия независимо от временните колебания.