Купувачите очакват до 25% корекция на цените напролет

Купуването на жилища в етап на строеж с цел бърза препродажба вече не работи, а в следващите шест месеца на българския пазар ще се появят оферти с ценова корекция между 15 и 25%. Тази прогноза направи професионалният инвеститор в недвижими имоти Иво Димовски в студиото на предаването Money.bg по телевизия Bulgaria ON AIR пред водещата Дарена Мартинова. Според него периодът на еуфория от края на 2025 година вече е отминал, парите в брой отново са най-силният коз, а в дългосрочен план все повече български семейства ще бъдат принудени да живеят под наем по модела на Западна Европа.

Краят на спекулата на зелено и скритите фалити

Основният удар в момента пада върху спекулативните сделки с имоти в строеж, които станаха масова практика през последните шест-седем години. Много купувачи са влизали в проекти с минимална първоначална вноска с идеята да препродадат апартамента преди завършването му и с печалбата да си купят например нов автомобил.

"Пазарът на зелено умря. Единствените проекти, които се купуват, са маломерните жилища, които могат да се дадат на добър наем. Тоест инвеститорите и хората, които купуват на зелено, търсят доходност", заяви Иво Димовски.

По думите му на пазара вече има спекуланти, които са разпределили 200 000 евро като първоначални вноски по десет предварителни договора за имоти на обща стойност 2 милиона евро, вместо да купят едно жилище. При липсата на ново търсене тези хора попадат в капан - те не могат да препродадат договорите си, нито да се откажат и да си върнат капарото от инвеститора. Опитът на самия Димовски също включва рискова сделка със схема на плащане 10% при предварителен договор и 90% при завършване, при която строителят се е оказал неспособен да довърши сградата.

"Със сигурност ще има строители, които ще фалират. Аз вече знам за такива, които са фалирали и просто не излизат в публичното пространство. Имаше и такива, които правят измами", предупреди експертът.

Затрудненията вече са видими в интернет обявите за спешна продажба, но те засягат предимно неликвидните имоти в лоши локации и в огромни жилищни комплекси, където се конкурират по 50 препродавачи едновременно. Качествените имоти в центровете на София, Варна, Пловдив и Бургас не поевтиняват, а очакваните от някои коментатори сривове от 50 до 70% нямат никаква икономическа основа. Срутване на най-големия актив в историята на страната, в който са вложени десетки милиарди евро, би означавало българите да обеднеят двойно - сценарий, който Димовски определя като минимално вероятен.

Защо купувачите трябва да изчакат до пролетта

За хората, които разполагат с 200 000 или 300 000 евро и обмислят покупка на жилище за собствено ползване или за инвестиция, ноември и декември са неподходящ момент за сделка. В края на годината повечето продавачи все още изчакват и само около 10 от всеки 100 са склонни на по-сериозни отстъпки, докато останалите предпочитат да задържат имотите си или да ги пуснат под наем.

"В момента, както се казва, кешът е цар. Аз очаквам в следващите шест месеца да има уникални оферти на българския пазар. Така че ако някой е тръгнал и е заделил 200 000 - 300 000 евро, нека да изчака малко", посъветва Иво Димовски.

Според него реалното раздвижване ще настъпи през януари, февруари и март, когато времето от пускането на обявата до реалната сделка ще се увеличи още повече и продавачите ще бъдат принудени да свалят цените. Стандартната пазарна корекция според финансовата теория е между 15 и 25%.

Като конкретен пример инвеститорът посочи голям комплекс с 800 апартамента в столичния квартал "Зона Б-5", разделен на два етапа. Едната му част получава Акт 16 след три месеца, което задължава купувачите да доплатят останалите 80% от цената. Те са влезли в проекта преди две години на цени между 110 000 и 140 000 евро за двустаен апартамент. На вторичния пазар тези жилища доскоро са се предлагали за 200 000 евро, след това са паднали на 180 000 евро с единични сделки, а в момента вървят по 150 000 - 170 000 евро. Прогнозата на Димовски е цените там да паднат под 150 000 евро, при положение че завършените жилища отсреща струват около 200 000 евро. Подобна тенденция се наблюдава и в развиващи се райони на Пловдив и във варненския квартал "Кайсиева градина", където препродавачите са готови да се разделят с двустайни жилища на шпакловка и замазка на цените отпреди две години - между 100 000 и 130 000 евро, само за да спасят първоначалните си вноски. Под натиск да продават ще се окажат и хората, които са изтеглили твърде големи кредити, чиито месечни вноски вече не могат да се покриват от наемите.

Младите семейства между скъпите кредити и живота под наем

В дългосрочен план България неизбежно ще се доближи до модела на държави като Германия и Швейцария, където огромна част от населението живее под наем по чисто икономическа принуда. Макар доходите у нас да са нараснали сериозно през последното десетилетие, достъпността на жилищата тепърва ще намалява.

"Колко прави едно младо семейство в България - 3000 - 4000 евро общ доход. С тях можеш да купиш един имот, който ще е по-скоро малък и ще е в краен квартал. Тази формула ще става все по-неблагоприятна за младите семейства. Ще виждаме квартали, които са абсолютно невъзможни за младото семейство и това вече го виждаме. "Лозенец" за същото това семейство е непоносим квартал да купиш. Те могат да отидат само под наем", коментира Иво Димовски.

По неговите изчисления маломерен тристаен апартамент в краен столичен квартал вече струва около 300 000 евро. Допълнителен натиск върху купувачите ще окаже неизбежното вдигане на ипотечните лихви над 3%. То се диктува от намаляващата разлика между лихвите по новите депозити и текущите кредити - въпреки че в банките все още има около 60 милиарда в евтини депозити, този буфер се изчерпва и цената на парите ще расте. Когато ипотечната вноска при 3-4% лихва достигне 1500 евро на месец, а наемът за същия тристаен апартамент в София е 1000 евро, традиционната българска психология "по-добре заем, отколкото наем" ще отстъпи пред простата математика. Наред с инфлацията, която свива разполагаемия доход от 500 на под 400 евро от всеки 1000 евро, на пазара влияят и страховете от загуба на работа след съкращенията в технологичния сектор, затварянето на производства като това на Bosch и навлизането на изкуствения интелект. Въпреки временния застой от пролетта на 2026 година, в десетгодишен хоризонт наемите у нас ще вървят нагоре заедно с ръста на средните доходи.

За сравнение в Швейцария 55% от хората живеят под наем, тъй като в Цюрих и Женева имотите струват по 2-3 милиона франка и изискват месечен семеен доход от 30 000 франка плюс 300 000 - 400 000 франка спестявания. В германския град Мюнхен двустаен апартамент със светла площ от 62 квадратни метра (еквивалент на около 90 квадратни метра по българските стандарти с общите части) струва между 700 000 и 800 000 евро, което поставя на ръба дори средното германско семейство и прави покупката на тристайно жилище невъзможна.

Разликата между "тухлата" за сигурност и реалната инвестиция

Иво Димовски прави ясно разграничение между традиционното за българина трупане на имоти и професионалното управление на капитал. Повечето собственици на две или три жилища у нас не ползват банково финансиране заради травмите от банковите фалити и пирамидите през 90-те години на миналия век. Те купуват апартамент за 100 000 евро и го отдават под наем за 300 или 400 евро на месец - стратегия, която носи ниска доходност и служи единствено като защита срещу инфлацията, подобно на вложенията в злато.

Професионалният инвеститор, обратно, гледа на имота без емоция и търси бързо завъртане на капитала чрез покупка под пазарната цена, ремонт и препродажба. При текущите маржове от 10 до 20% за четири месеца, три подобни сделки в рамките на една година могат да донесат до 60% ръст на собствения капитал - превръщайки 100 000 евро в 160 000 евро.

Според Димовски манталитетът в България все още страда от нуждата за външна демонстрация на стандарт - за разлика от заможните германци, които спокойно карат обикновен автомобил, у нас все още е важно колата пред училището и мнението на съседа да потвърждават социалния статус. Промяната обаче вече идва с младите хора от поколението Z и милениалите. Макар да наследяват от родителите си уважението към недвижимата собственост, младите българи на около 20-годишна възраст се самообразоват финансово през интернет, разбират как да ползват кредита като инструмент за печалба, а не за потребителски лизинг, и все по-активно разпределят спестяванията си между имоти, акции и злато.