Месечните вноски в големите градове достигат 30% от средната заплата

Месечната вноска по ипотечен кредит в пет големи български града вече отнема между 30% и 36% от средната брутна заплата, въпреки че лихвите у нас остават на ниски нива. Жилищните заеми в страната достигат общ обем от 19,65 милиарда евро в края на септември 2026 година, което представлява годишен ръст от 24,8%, показва анализ на кредитния посредник Credit Manager, цитиран от „Forbes България“.

Данните очертават сериозно финансово предизвикателство пред домакинствата, които планират покупка на собствен дом.

Колко струва ипотеката в Русе, Варна и София

Според изчисленията на Credit Manager месечната вноска за покупка на жилище с площ от около 80 квадратни метра варира в широки граници в зависимост от региона. Най-ниска сред изследваните големи градове е сумата в Русе, където домакинствата трябва да отделят по 359 евро на месец. В другия край на класацията е София с месечна вноска от 625 евро за сходен имот.

Разчетите на експертите са направени при заложени 20% самоучастие от страна на купувача, срок на изплащане от 30 години и годишна лихва от 2,42%. Моделът стъпва върху офертните цени на имотите, а не върху стойностите по реално сключени сделки, като ги съпоставя с официалните данни на Националния статистически институт (НСИ) за средните брутни заплати по области през второто тримесечие на 2026 година. В сумите не са калкулирани съпътстващите банкови такси и застраховки, а лихвеният процент е приет за непроменен през целия тридесетгодишен период.

Макар в столицата вноската да е най-висока като абсолютна стойност — 625 евро, тя се равнява на 32,2% от средната брутна заплата за област София-град. Показателят за най-голяма финансова тежест спрямо местните доходи всъщност е отчетен във Варненска област, където за обслужване на ипотеката отиват цели 36,2% от средното брутно месечно възнаграждение.

Над 33 милиарда евро кредити и ефектът от еврозоната

Общият размер на всички банкови кредити на домакинствата в България достига 33,11 милиарда евро към края на септември 2026 година, сочат данните на Българската народна банка (БНБ), използвани в анализа на Credit Manager. На годишна база общата задлъжнялост нараства с 20,7%. Основният двигател остават ипотечните заеми със своите 19,65 милиарда евро и скок от 24,8% спрямо септември 2025 година. Потребителските кредити от своя страна възлизат на 12,42 милиарда евро, бележейки годишно увеличение от 16%.

Само в рамките на месец септември банките са отпуснали нови жилищни кредити за 643,6 милиона евро — с 3,5% повече в сравнение с август. На този фон цената на финансирането бележи минимално отстъпление. Средната лихва по новите ипотечни договори се понижава от 2,42% през август до 2,41% през септември, а годишният процент на разходите (ГПР) спада от 2,81% на 2,76%.

От Credit Manager отбелязват, че продължаващият ръст в кредитирането върви паралелно със забележима промяна в поведението на купувачите след присъединяването на България към еврозоната. Докато през 2025 година очакванията за въвеждането на единната валута са ускорили множество сделки заради страхове от рязко поскъпване на имотите и заемите, през 2026 година този психологически натиск до голяма степен е отпаднал. Сега кандидатите за жилище действат по-спокойно, отделят повече време за огледи, сравняват внимателно банковите оферти и преценяват по-трезво дългосрочните си финансови възможности.

Ограниченията на БНБ и рискът от по-високи лихви

Достъпът до ипотечно финансиране продължава да се регулира от задължителните изисквания на БНБ, които влязоха в сила през октомври 2024 година. Тези правила поставят строги тавани върху максималния размер на заема спрямо пазарната оценка на обезпечението, допустимия дял на месечните вноски спрямо текущия доход на кредитополучателя и максималния срок за погасяване. Макар мерките да ограничават риска от прекомерна задлъжнялост, те сами по себе си не правят покупката на жилище по-достъпна за гражданите.

Кредитните консултанти предупреждават, че дори когато един клиент отговаря на критериите за максимален размер на заема, това невинаги е най-разумният финансов избор предвид възможните промени в лихвените нива. Разчетите на Credit Manager показват, че при примерен ипотечен кредит от 150 000 евро със срок на погасяване 30 години и текуща лихва от 2,41%, месечната вноска е около 585 евро.

Ако обаче лихвеният процент се повиши само с един процентен пункт до 3,41% при същата оставаща главница и срок в началото на кредита, месечното задължение веднага би скочило до приблизително 666 евро. Подобна промяна означава допълнителен разход за семейния бюджет от около 81 евро всеки месец, или близо 1000 евро повече на годишна база.