Русе губи по хиляда души годишно, но цените на имотите скачат ударно

България се превърна във втора държава в Европейския съюз по ръст на цените на жилищата, с годишно увеличение от 15.5 процента през второто тримесечие на 2025 година. Същевременно демографската криза се задълбочава, а експертите предупреждават за надуване на балон, който може да се спука след влизането в еврозоната на 1 януари 2026 година.

Парадоксът е поразителен – имотите в градове като Русе поскъпват с 8-9 процента за тримесечие, докато населението на областта намалява с близо две хиляди души годишно. Към юли 2025 година в Русенска област живеят 220 хиляди души по настоящ адрес, спрямо 222 хиляди преди година.

Спекулативна треска преди еврото

Предстоящото приемане на еврото през януари 2026 година разпалва спекулативни нагласи на пазара. Експертите прогнозират краткосрочен скок на цените с 10-15 процента в края на 2025 година, преди пазарът да започне да търси равновесие.

"Една част от българите купуваха имоти с идеята, че еврозоната ще катализира още повече динамиката на пазара и цените на жилищните имоти", обясни Добромир Ганев, консултант по недвижими имоти, цитиран от Bloomberg TV.

Проблемът е, че този ръст не се подкрепя от фундаментални икономически фактори. В София анализите показват, че "ръстът на доходите е по-малък от ръста на жилищните цени", което не се е случвало през последните години.

Софийският балон – 94 процента надценени локации

Столицата е в епицентъра на прегряването. Според доклад на УниКредит Булбанк от 2023 година, 94 процента от локациите в София са надценени спрямо приетата равновесна стойност на съотношението цена-доход. От тях 61 процента са класифицирани като значително надценени с повече от 30 процента над равновесната цена.

Средната цена на квадратен метър в столицата надхвърли 2000 евро, като в най-скъпите райони като Докторски паметник достига над 4000 евро за квадратен метър. За да се върне пазарът към равновесие, цените би трябвало да спаднат с 45 процента или доходите да нараснат с 83 процента.

Бомбата на празните жилища

България има около 1.2 милиона незаети жилищни единици, което е над 30 процента от жилищния фонд. Само в София има между 200 и 250 хиляди празни жилища.

Към момента тези имоти не влияят на цените, защото собствениците не ги предлагат нито за продажба, нито под наем. Експерти предупреждават, че ако голяма част излязат на пазара едновременно, това би предизвикало "истинско цунами и гарантиран срив на цените", по-сериозен от кризата през 2008 година.

Демографският парадокс на Русе

Случаят с Русе илюстрира абсурдността на ситуацията. Градът регистрира най-голямото увеличение на цените в страната през първото тримесечие на 2025 година с 9 процента, въпреки че населението намалява драстично.

Община Русе загуби 1521 жители само за една година към юли 2025. Над 27 процента от жителите на областта са на възраст над 65 години. Русе изпадна от топ 5 на най-големите градове в България, изместен от Стара Загора с едва 81 души разлика.

"Има ли кой да купува жилища в Русе при този демографски колапс", коментира един от читателите на Dunavmost.

Нисколихвеният парадокс

България поддържа едни от най-ниските лихви по ипотечните кредити в Европа – средно 2.76 процента към декември 2024 година. Това е най-ниското ниво от 2007 година насам и основен двигател на поскъпването.

Експертите очакват, че през 2026 година лихвите ще започнат да се изравняват с тези в еврозоната, които са значително по-високи. Това ще бъде ключов фактор за охлаждане на пазара.

Перфектната буря след еврото

Някои анализатори предупреждават за "перфектна буря" след влизането в еврозоната. Шансът за реализиране на печалба от продажба на имот след 1 януари 2026 година "не е голям", според имотни експерти от Бургас.

Очакват се няколко негативни фактора: повишение на данъка върху недвижимото имущество, възможно замразяване на заплати и пенсии, ръст на комуналните разходи и нарастване на лихвените проценти.

"Влизайки в еврозоната данъкът върху недвижимото имущество вероятно ще се повиши. Няма как за една и съща площ тук да се плаща средно 200 евро на година, докато в Германия и Франция той да е между 3 и 5 хиляди", заяви имотен експерт.

Опитът на Хърватия

Хърватия, която влезе в еврозоната на 1 януари 2023 година, преживя подобна динамика. През 2022 година увеличението на цените достигна 17 процента, след което ръстът се забави до 6-10 процента годишно.

Александър Бочев, председател на Националното сдружение "Недвижими имоти", прогнозира подобен сценарий за България. "След приемането ни в еврозоната, най-вероятно през 2026 и 2027 година ще се върнем към нормалния темп на нарастване на цените в рамките на около десет процента", заяви той за БТА.

Кой печели от балона

Основните печеливши от текущата ситуация са собствениците на множество имоти, закупени с инвестиционна цел. В Бургас например "всички апартаменти в сградите са изкупени, но в същото време не малко от тях стоят празни", според местни експерти.

"Има хора с по 5-6 и дори 10 апартамента в големите сгради и затворени комплекси", коментира имотен брокер за Flagman.bg.

Загубилите са младите семейства и първи купувачи, за които жилищата стават все по-недостъпни. Средната заплата в София от 2400 лева позволява на малко хора да си позволят собствено жилище при цени от 2000 евро за квадратен метър.

Прогнозата – охлаждане, не срив

Консенсусът сред експертите е за постепенно охлаждане на пазара след 2026 година, а не за рязък срив. Националното сдружение "Недвижими имоти" счита, че към момента липсва класически балон на национално ниво, но признава сериозно прегряване в София.

Очаква се, че през 2025 година ръстът ще продължи с темпове от 15-20 процента, след което пазарът ще се стабилизира на 6-10 процента годишно. Корекции се очакват най-вече в сегмента на панелните и некачествените имоти в по-слаби райони.

Въпросът не е дали ще има спад, а кога и в какъв мащаб. За купувачите и инвеститорите експертите препоръчват внимателен анализ на локацията и качеството на имота, тъй като не всяка покупка вече е автоматично добра инвестиция.

Качествените имоти в престижните квартали се очаква да продължат да растат, макар и по-плавно, докато слабите локации и застаряващите райони като Русе рискуват да станат жертва на демографския колапс и прекомерното предлагане.