Доходността от наеми падна до 3.5%, което прави инвестицията губеща спрямо инфлацията

България официално затвърди позицията си на един от най-прегрелите имотни пазари в Европа, като зае трето място в целия Европейски съюз по поскъпване на жилищата за последната година. Това показват последните данни на Евростат, които разкриват тревожната картина на сектор, движен повече от спекулации и евтини кредити, отколкото от реална икономическа логика.

Докато цените гонят нови върхове с ръст от 156% от 2015 година насам, брокерският бранш се изправи пред нов проблем – държавата затяга режима на достъп до Имотния регистър, което заплашва да извади на светло липсата на правна компетентност у част от посредниците.

Инвестиционният капан

Въпреки оптимистичния тон на агенциите за недвижими имоти, икономическата реалност зад числата е отрезвяваща. Веселина Стоева, председател на Управителния съвет на Асоциацията за развитие на брокерите на имоти (АРБИ), призна пред БНР, че актуалната доходност от отдаване под наем се е свила до едва 3-3,5%.

Това ниво е критично ниско и често остава под нивото на реалната инфлация, което превръща покупката на имот "за инвестиция" в губещо начинание, ако се разчита на пасивен доход. Единствената печалба остава виртуална – в покачването на цената на самия имот (капиталова печалба), което е класически белег за балон.

"Основните движещи сили са евтиният ресурс, който банките предлагат, и ограниченото предлагане", коментира Стоева, цитирана от БНР, опитвайки се да рамкира процеса като "естествен".

Краят на лесните проверки

Още по-сериозно напрежение в сектора предизвикват готвените промени в правилата за вписванията. Целта на държавата е да ограничи имотните измами, като пресече безконтролния достъп до нотариални актове и истории на имоти от неоторизирани лица.

Това обаче среща яростна съпротива от посредниците. Според Стоева новите правила ще "затруденят" брокерите при проучването на имотите.

"За това клиентът ще трябва да плати на адвокат", оплака се тя пред националното радио.

Това изказване де факто признава дългокрит проблем в бранша – досега много брокери са изземвали функциите на юристите, извършвайки проверки, за които нямат необходимото образование и квалификация. Прехвърлянето на тази отговорност към адвокатите, макар и по-скъпо за клиента, гарантира значително по-висока правна сигурност на сделките – факт, който удобно се пропуска в корпоративния плач на агенциите.

Отрезвяване на пазара

Въпреки агресивния ръст на цените, участниците на пазара отчитат първи признаци на охлаждане. Купувачите вече не са склонни да плащат "всякаква цена", а инвестиционният интерес в София се свива предимно до новото строителство в квартали като "Овче купел" и "Малинова долина", където цените все още догонват тези в престижните райони.