Адвокат Мартин Костов разкрива най-честите уловки при покупка на жилище

Брокери на недвижими имоти използват протоколите за оглед като прикрити договори, натоварвайки купувачите със скрити такси и двойни неустойки, става ясно от правен анализ на адвокат Мартин Костов, изпратен до медиите. Документът, който често се подписва на крак пред вратата на жилището, може да коства на неопитните потребители десетки хиляди левове.

На фона на продължаващата липса на специален закон за посредниците при сделки с недвижими имоти към май 2026 година, експертите предупреждават за масови злоупотреби с общите условия и неясно формулираните ангажименти.

Протоколът за оглед е прикрит договор

Най-често срещаният капан е предоставянето на "протокол за оглед", който клиентите възприемат като обикновено удостоверение за посещение. Според адвокат Костов в дребния шрифт често са заложени тежки облигационни задължения.

"В практиката по заповед на КЗП срещу брокерска агенция Административен съд София-град приема, че чрез подобен протокол за оглед търговецът фактически сключва договор за посредничество с потребителя", обяснява юристът. Съдът квалифицира тази практика като очевидно нелоялна и дори заблуждаваща.

Един от най-рисковите моменти е включването на клауза за "свързани лица". Според нея купувачът дължи комисиона дори ако имотът бъде придобит от негов роднина или партньор, което поставя клиента в невъзможност да контролира процеса. Подобни разширителни условия засягат и случаите, в които потребителят купува съвсем различен апартамент, но в същата сграда. Съдилищата вече категорично обявяват подобни претенции за нищожни.

Двойните глоби и незаконният арбитраж

Особено тревожна е практиката с начисляването на неустойки, които превръщат договорите в частен наказателен режим. Често срещани са клаузи за 1% лихва на ден за забавяне, както и глоба в размер на 100% или дори 200% от комисионата при евентуално "заобикаляне на посредника". Според Закона за защита на потребителите (ЗЗП), искането едновременно на редовната комисиона и на компенсаторна неустойка за същото нарушение е недопустимо.

Ако в проекта за договор присъства изречение за решаване на спорове чрез арбитражен съд, клиентът трябва категорично да го задраска.

"Според постоянната практика на ВКС след законодателните промени потребителските спорове са неарбитруеми, а арбитражните решения по тях са нищожни", категоричен е адвокат Костов. Той подчертава, че всички спорове трябва да се решават единствено от компетентния държавен съд.

Декларацията за съгласие не работи

Много агенции разчитат на едно-единствено изречение в индивидуалния договор, с което клиентът декларира, че е "прочел и приел общите условия". Законът обаче изисква въпросните условия да бъдат реално връчени и подписани на всяка отделна страница. Ако брокерът не разполага с такъв физически екземпляр с подписа на клиента, съдът отхвърля финансовите му претенции.

"Подписът върху неравноправна клауза не я прави валидна – нищожното си остава нищожно. Но е много по-лесно и евтино да се коригира клауза преди подписа, отколкото да се води дело след това", обобщава адвокатът.

Докато държавата не въведе ясна регулация в сектора, защитата на купувачите остава изцяло в техните собствени ръце и способността им да четат документите, преди да ги подпишат.