Експерти прогнозират спад до 30 процента след година

Според анализ, публикуван във вестник „Стандарт“, пазарът на недвижими имоти в България навлиза във фаза на охлаждане през 2026 година, като експерти прогнозират спад на цените между 20 и 30 процента в периода до 2029 година. Основната причина за очаквания обрат е осезаемото отдръпване на купувачите заради високите офертни нива, което вече води до спад в броя на сделките, въпреки че строителството на нови сгради продължава да бележи сериозен ръст в големите градове.

Скритите отстъпки и спадът на сделките

Статистиката показва, че през първото тримесечие на 2026 година сделките в страната са намалели с 15,5 процента спрямо същия период на предходната година, а през второто тримесечие спадът достига 17,9 процента. Броят на покупко-продажбите вече е с 12,5 процента под равнището от 2019 година. Отливът се наблюдава в цялата страна – в София сделките са намалели с 16,7 процента през второто тримесечие, в Бургас – с 23,7 процента, а в Пловдив – с 6,7 процента.

Въпреки че обявите в интернет все още показват високи суми, реалните сделки вече се случват след преговори и отстъпки. Според финансиста Макс Баклаян при около 54 процента от сделките през последните шест месеца продавачът е отстъпил между 2 и 10 процента от първоначално поисканата цена. Данните на агенция „Имотека“ потвърждават тенденцията – около 40 процента от покупките от началото на годината са реализирани след намаление, най-често в размер между 5000 и 10 000 евро.

Средната цена на тристаен апартамент в столицата вече надхвърля 250 000 евро, докато двустайните се предлагат за около 170 000 евро. Според изпълнителния директор на „Имотека“ Гергана Заркова краят на 2025 година и първата половина на 2026 година са донесли „разум и отрезвяване“ сред купувачите, които вече пресмятат много по-внимателно месечните си вноски и нужните средства за ремонт.

Зависимост от банковите кредити

Пазарът в момента се крепи основно на ипотечното кредитиране. Докато общият брой сделки намалява с близо 18 процента, покупките с ипотека се увеличават с 5,5 процента. В София делът на сделките, финансирани с кредит, достига внушителните 74 процента, при около 60 процента година по-рано. В Пловдив вписаните ипотеки също отбелязват ръст от 13,8 процента.

Експертите предупреждават, че тази зависимост крие рискове. Дори минимална промяна в лихвените проценти по дългосрочните кредити може да постави под сериозен натиск семействата, чиито месечни разходи за живот също растат. Баклаян отбелязва, че част от търсенето е било изкуствено стимулирано през 2024 и 2025 година поради страхове от поскъпване след въвеждането на еврото, което е оставило на пазара днес по-малко подготвени купувачи.

Парадоксът на новото строителство

На фона на намаляващите купувачи, строителството продължава да расте с огромни темпове. В София броят на започнатите нови жилища е скочил със 187 процента, а в Бургас увеличението е 115 процента. В същото време в България има близо 1,6 милиона необитавани жилища, което представлява почти 39 процента от целия жилищен фонд на страната.

Строителните компании са изправени пред сериозно предизвикателство, тъй като между 2015 и 2025 година разходите им са нараснали със 166 процента, докато средният ръст за Европейския съюз е около 48 процента.

Според Макс Баклаян истинската промяна на пазара ще стане видима от 2027 година, когато част от продавачите и инвеститорите няма да могат да чакат повече. Той прогнозира номинален спад на цените между 20 и 30 процента в периода до 2029 година, като до 2030 година очаква спадът да достигне около 25 процента. Финансистът подчертава, че жилищата трябва отново да станат достъпни за младите семейства, тъй като сегашните ценови нива са непосилни за масовия купувач.