1,6 милиона "призрачни" жилища тежат над цените в големите градове

Очакваният "златен дъжд" от въвеждането на еврото се превърна в суша за имотния пазар. Месец и половина след официалната смяна на валутата, секторът на недвижимите имоти в България навлезе във фаза на тежка стагнация. Сделките намаляват драстично, а купувачите масово се оттеглят от пазара, докато продавачите продължават да държат цени, които вече нямат икономическа обосновка.

Парадоксът на "замръзналите" цени

Въпреки гръмките заглавия за "крах", реалността е по-сложна – цените не падат, но никой не купува. Данни на имотния портал "Реалистимо" и анализи на водещи агенции потвърждават, че средните нива в София остават закотвени около и над 2400 евро за квадратен метър. Във Варна и Пловдив цените се движат между 1600 и 1800 евро/кв.м.

Това "плато" обаче е илюзорно. Липсата на корекция в цените при срив в обема на сделките е класически сигнал за надуване на балон, който не се пука, а просто спихва ликвидността. Продавачите разчитат на старата мантра "еврото вдига цените", докато купувачите, притиснати от по-строгите банкови условия и общата несигурност, просто казват "не".

Капанът на "луксозните" имоти

Най-тежко пострадал е сегментът на т.нар. "луксозни" имоти. Жилища с цени над 500 000 и дори 1 милион евро залежават с месеци. Причината е проста – платежоспособните клиенти вече сравняват софийския пазар с глобалния.

"Защо да блокирам милион в апартамент в 'Манастирски ливади', когато за същите пари мога да купя имот в Дубай или Испания с гарантирана доходност?", е въпросът, който все повече инвеститори си задават. Липсата на вторичен пазар за тези скъпи имоти ги превръща във вечно притежание за собствениците им.

Сянката на празните жилища

Докато строителните предприемачи продължават да наливат бетон, статистиката на НСИ хвърля сянка върху целия сектор. Близо 1,6 милиона жилища в България – или около 39% от сградния фонд – са необитаеми. Този огромен скрит резерв действа като дамоклев меч. Ако данъчната политика се промени или собствениците решат да "осребрят" тези активи заради криза, пазарът ще бъде залят от предлагане, което неизбежно ще срине цените.

Лихвеният буфер на БНБ

Единствената причина, поради която пазарът все още не е претърпял по-сериозна корекция, се крие в действията на БНБ. С влизането в еврозоната от 1 януари 2026 г., централната банка освободи милиарди левове, като намали задължителните минимални резерви на търговските банки от 12% на 1%. Тази вълна от ликвидност позволява на банките временно да задържат лихвите по ипотеките на поносими нива, въпреки по-високите ставки на ЕЦБ. Експертите обаче предупреждават, че този ефект е временен и краят на "евтините пари" е само отложен.