Броят на сделките ще спадне през 2026 година, заяви брокерът

Еуфорията свърши. След три години на паническо пазаруване, водено от страха "какво ще стане с парите ни при еврото", имотният пазар в България се събуди в новата 2026 година с тежък махмурлук. Въвеждането на единната европейска валута от 1 януари, вместо да донесе апокалипсис или манна небесна, направи нещо много по-прозаично – дръпна ръчната спирачка на сделките.

"Пазарът ще има нужда от време, за да приеме новата реалност", призна Антон Андонов, изпълнителен директор на ERA България. Зад тази дипломатична фраза обаче се крие по-суровата истина – купувачите, които до вчера наддаваха за всеки панелен апартамент, сега просто ги няма.

Краят на "FOMO" ефекта

До 31 декември 2025 година пазарът се движеше от така наречения FOMO ефект (Fear Of Missing Out) – страхът да не изпуснеш момента. Българите масово обръщаха левовите си спестявания в бетон, убедени, че еврото ще доведе до шоково поскъпване. Статистиката е безпощадна: през 2023, 2024 и 2025 г. цените на жилищата растяха с двуцифрени темпове, като само за последната година увеличението надхвърли 15%.

"Част от търсенето през последната година беше движено не от реална нужда, а от страх. Сега този мотив просто изчезва", потвърждава Андонов.

Резултатът? От началото на януари телефоните на брокерите мълчат. Инвеститорите, които търсеха убежище за парите си, вече са "паркирали" капиталите си. На пазара останаха само хората с реални жилищни нужди, но те се сблъскват с непреодолима стена – цените.

Балонът на цените и стената на доходите

Докато агенциите за недвижими имоти се опитват да успокоят топката с прогнози за "забавяне на ръста до 6-8%", икономическата логика сочи към по-сериозни сътресения. Разминаването между доходите на домакинствата и цените на имотите достигна критични нива в края на 2025 година.

"Цените няма да спрат да растат, но ръстът ще се забави осезаемо", прогнозира Андонов.

Този оптимизъм обаче не отчита фактора "достъпност". При средни цени в София, гонещи 2300-2500 евро на квадрат, и заплати, които не догонват инфлацията в този сектор, "паузата" може бързо да прерасне в корекция. Времето за продажба на един имот вече се удължава драстично – от стандартните 60 дни до над 3-4 месеца.

Капанът на лихвите

Големият "слон в стаята", който брокерите често пропускат, са лихвените проценти. България влезе в еврозоната с едни от най-ниските лихви по ипотеките в Европа (около 2.5-2.8%), докато средните нива в еврозоната са значително по-високи.

Хармонизацията на банковия пазар е неизбежна. Ако българските лихви тръгнат нагоре, за да догонят европейските, достъпността на кредитите ще се срине, а с нея – и последната надежда на продавачите за запазване на високите цени. Твърдението на Андонов, че "банковото кредитиране ще бъде водещ фактор", може да се окаже вярно, но с обратен знак – като спирачка, а не като двигател.

Присъдата

Влизането в еврозоната свали маските. Спекулативният въздух излиза от пазара, оставяйки продавачите с техните високи очаквания и купувачите с техните празни джобове. 2026 година няма да бъде годината на "новия цикъл", а годината на отрезвяването.

"Очакваме пазарът да намери новата си равновесна точка най-късно през 2027 година", обобщава Андонов. Дотогава обаче, продавачите ще трябва да се научат на една позабравена дума: отстъпка.