Пазарът се ребалансира след еуфорията за еврото

Пазарът на селски и извънградски имоти в България навлезе в дългоочаквана фаза на охлаждане и нормализиране през първата половина на 2026 година, след като огромният ценови скок от изминалата година най-после затихна. Данните на Агенцията по вписванията и водещите имотни компании показват, че купувачите вече са много по-селективни, сделките отчитат лек спад на годишна база, а изкуствено надутите очаквания на продавачите се приземяват заради отминаващата еуфория от приемането на страната ни в еврозоната.

Край на покупките по снимка

Експлозията в цените от 2025 година, когато пазарът отчиташе рекордни скокове от над 15–20% заради масовия устрем към застраховане на спестяванията, вече официално е в историята. Към днешна дата годишният ръст при селските къщи се е успокоил до здравословните 5% до 10%. От Агенцията по вписванията отчитат и лек спад на вписаните сделки с между 10% и 12% на годишна база, което не се дължи на липса на интерес, а на умишленото забавяне на темпото от страна на купувачите.

БГНЕС отбелязва, че "времето, в което селските къщи се купуваха „на зелено“ или без оглед само по снимки, официално отмина". Днес хората преговарят по-дълго и настояват за реални пазарни оценки, отказвайки да плащат исканите от продавачите "космически цени". Настоящото охлаждане всъщност е поредната фаза от мащабен шестгодишен цикъл, започнал още по време на ковид пандемията през 2020–2021 година, преминал през инфлационното убежище на земята през 2022–2023 година и подсилен от евро-очакванията през миналия творчески период за спекулантите.

Интересна еволюция се забелязва и в профила на купувача. Свободните кешови средства, които движеха пазара по време на високата инфлация, вече се отдръпват. Пазарът в момента се крепи основно на активното ипотечно кредитиране, като делът на сделките с банково финансиране е нараснал от 30,3% до 36% към второто тримесечие на 2026 година. Лихвите по жилищните кредити остават стабилни и атрактивни – в диапазона 2,3% – 3,0%, което мотивира младите и работещите дистанционно семейства да инвестират. Тук обаче се крие и сериозен риск – след влизането в еврозоната лихвените нива у нас неизбежно ще се синхронизират с политиката на Европейската централна банка, което може да доведе до покачване на вноските по новите заеми в близко бъдеще.

Какво търси новият купувач

Купувачите вече проявяват изключително високи изисквания към инфраструктурата. Старите и рушащи се селски къщи, изискващи мащабни ремонти, остават изолирани заради тежкия недостиг на майстори и главоломния скок в цените на строителните материали. Вместо това се наблюдава микро-бум при парцелите в регулация, които имат осигурени ток, вода и целогодишен асфалтов път.

В радиус до 30–40 километра около София (Костинброд, Елин Пелин, Сливница, Нови Искър, Божурище и селата около язовирите) цените на добре позиционираните парцели варират между 50 000 и 100 000 евро в зависимост от денивелацията. В по-отдалечените райони, подходящи за сглобяеми къщи или къмпинг зони, парцелите се търгуват между 15 000 и 50 000 евро.

Драматична пропаст в регионалните цени

Анализът на пазара извежда на преден план огромно регионално разслоение, което превръща страната ни в съвкупност от напълно изолирани микропазари. Абсолютен фаворит на купувачите остава Родопската яка в област Пловдив. Села като Марково, Белащица, Първенец, Брестник и Радиново практически се трансформираха в луксозни предградия, където готовите за нанасяне модерни къщи в затворени комплекси стартират от 180 000 евро и често надхвърлят 350 000 евро.

На този фон в дълбоката провинция и по-отдалечените части на Видинско, Монтанско и Силистренско селските къщи все още се продават на символични цени под 5 000 до 10 000 евро.

Районът около старата столица Велико Търново (включително селата Пчелище, Самоводене, Първомайци, както и Еленският и Дряновският балкан) удържа стабилни нива чрез специфичен профил купувачи – основно специалисти от IT сектора, чужденци и инвеститори в семейни вили, търсещи автентична архитектура, съчетана с чиста природа. По Черноморието пък интересът е концентриран в радиус до 20 километра от брега – в районите на Аврен, Аксаково и Тополи за Варна, и Маринка, Каменар и селата около Поморие и Созопол за Бургас, където купувачите търсят баланс между селското спокойствие и възможността за лятна почивка.