Мирослав Владимиров: Очакванията за еврозоната поддържат високите цени на имотите

Имотният пазар в България е в период на неустойчив растеж, движен повече от очаквания отколкото от фундаментални фактори, заяви Мирослав Владимиров от Съвета на директорите на "ЕРА България". В интервю за "Бизнес видео подкаст" експертът обясни, че за периода 2022-2024 година цените на имотите в София са се повишили с 60 процента, а сделките с 20 процента.

"На пазара на имоти е горещо от около 3-4 години. За периода след Ковид наблюдаваме един необичаен процес - много силен ръст на доходите, лихвите останаха непроменени", обясни Владимиров причините за бума на имотния пазар.

Преди пандемията българският пазар правеше около 68-70 хиляди сделки на година, а между 2022-2024 година достигна пиково ниво от 95 хиляди сделки - ниво, което се задържа и в момента. Съответно и цените доста се повишиха, като в София за този период скочиха с рекордните 60 процента.

Необичаен растеж на сделките

"Това е интересно, защото обикновено с нарастването на цените броят на сделките трябва да намалява, а при нас се случи обратното", коментира експертът необичайната динамика на пазара.

По думите на Владимиров сериозният ръст в доходите на българите, който в дългосрочен план няма как да се запази, поддържа този необичайно висок брой сделки. От друга страна обаче очакванията с влизането в еврозоната и очакванията, че цените постоянно ще растат, създадоха допълнително търсене и поддържат цените на това ниво.

Пазарът е неустойчив

Според анализа на експерта пазарът на имоти е динамичен, но е неустойчив, защото в последната година той се движи предимно от очаквания и по-малко от фундаменталните фактори.

"След високата инфлация, на която станахме свидетели след Ковид, стана силен мотив да защитим спестяванията си, но тя се изчерпи през миналата година. Сега виждаме по-скоро очаквания за още повишаване на цените, което в крайна сметка е само това - очакване", предупреди Владимиров.

Сравнение с други държави от еврозоната

Експертът критикува популярните разказвания за автоматично поскъпване след влизане в еврозоната. "Постоянно се разказва историята за това, че след като Хърватия влязоха в еврозоната е имало увеличение на цените без да се споменава фактът в какъв момент Хърватия влязоха в еврозоната", обясни той.

По-подходящо сравнение според Владимиров е с Естония, където имаше дефлация след влизането в еврозоната. "Самият акт на смяна на валутата не променя цените, но очакванията могат да ги променят", категоричен е експертът.

Прогноза за бъдещето

Мирослав Владимиров смята, че цените не могат да растат постоянно, защото пазарът се балансира и вероятно през 2026 година ще видим точно това. Относно търсенето, експертът обясни, че повечето хора търсят ново строителство, като най-много се търсят двустайните жилища. Средностатистическият купувач е между 30 и 40 години, с доход поне около средния за страната.

Промени в ипотечния пазар

"Тъй като повечето сделки се случват с ипотеки, смятам, че ако до преди 3-4 години пазарът на ипотеки подпомагаше пазара на имоти, то в следващите години ще бъдем свидетели на обратните процеси", прогнозира експертът.

По думите му промените в ипотечния пазар ще бъдат дълбоки, като вече ще говорим не за теглене, а за управление на ипотечния кредит. Владимиров се надява след влизането в еврозоната сериозно да се заговори и за дигиталното евро, което ще даде технологичен достъп до публични пари по всяко време.