Институтът за пазарна икономика предупреждава за сериозни рискове

Жилищните имоти в България са надценени с 13,8 процента, което създава предпоставки за бъдещи икономически сътресения при евентуален спад на цените, съобщават от Института за пазарна икономика (ИПИ). Според нов анализ на икономиста Борис Караиванов, високите пазарни очаквания и липсата на алтернативни инвестиции продължават да надуват стойността на жилищата, въпреки че достъпността им спрямо средната работна заплата е на най-доброто си ниво от поне десетилетие насам.

Влияние върху икономиката и оценки на БНБ

Дейността, свързана с операции с недвижими имоти, формира 8,2 процента от брутната добавена стойност в българската икономика през 2025 година, докато строителният сектор осигурява 7,6 процента от общата заетост на пазара на труда. Въпреки високата достъпност през призмата на доходите, въпросът за евентуално надценяване остава актуален заради бързото поскъпване след пандемията.

От Българската народна банка (БНБ) отчитат в свой доклад от 2026 година, че към третото тримесечие на 2025 година жилищните имоти са били надценени с 13,8 процента. Този показател се изчислява чрез специализиран модел, който съпоставя реалните цени с дългосрочното равновесно равнище, зависещо хипотетично от доходите, лихвите и преките чуждестранни инвестиции. Всяко повишаване на доходите и задържане на ниски лихвени проценти вдига както пазарните цени, така и базовата стойност, определена от централната банка.

Рискове пред купувачите и банковата система

Експертите предупреждават, че макар настоящите нива да не изглеждат критични, тенденцията към увеличаване на надценката може да доведе до проблеми. При евентуален спад на доверието цените могат бързо да се сринат до своите равновесни нива. Според проучване на изследователската компания Dynata от 2025 година, недвижимите имоти остават предпочитана инвестиция за 39 процента от българите. Основна причина за това са нулевите лихви по влоговете, чиято реална стойност на практика се стопява от инфлацията.

През последните пет години ръстът на заплатите изпреварва поскъпването на имотите. Това, съчетано с достъпните ипотеки и възможността за покупка със самоучастие от едва 15 процента, привлича все повече участници на пазара. Внезапен спад в цените обаче би ударил най-тежко хората, закупили наскоро жилище с минимален собствен капитал. По изчисления на ИПИ, купувач с 20 процента собствени средства може да загуби половината от капитала си при спад на общата цена на имота от едва 10 процента. Има и силно рискови случаи, при които част от сделката се финансира допълнително с потребителски кредит.

Мерки и алтернативи за инвестиции

Дори собствениците без ипотечни задължения биха усетили ефекта от един пазарен срив, тъй като намаленото чувство за богатство обикновено води до ограничаване на потреблението и предизвиква икономическа стагнация. За да се овладее този риск, икономистите препоръчват активизиране на българския капиталов пазар и създаване на ликвиден пазар за държавни облигации за граждани, които да предложат алтернатива на инвестициите в имоти.

Още от 1 октомври 2024 година БНБ въведе рестрикции за жилищните кредити, включващи таван от 85 процента финансиране спрямо стойността на имота, лимит на вноската до 50 процента от месечния доход и максимален срок на изплащане от 30 години. Данните обаче сочат, че тези мерки имат незначителен ефект върху обемите — към юни 2026 година жилищното кредитиране отбелязва годишен ръст от 26,4 процента.

Според анализа на Борис Караиванов ограниченията подобряват качеството на новите кредити, но не спират бързото им разширяване. Макар рискът от криза по подобие на тази от 2008 година да е минимален, централната банка може да бъде принудена да въведе допълнителни, по-строги изисквания към най-рисковите кредитополучатели, за да се предотврати превръщането на надценката в реален икономически проблем.