Липсата на предлагане и превръщането на имотите в инвестиция диктуват пазара

Наемите на жилища в България са нараснали с 9,9% през второто тримесечие на 2026 година спрямо същия период на предходната година. Според официалните данни на Евростат страната ни се нарежда сред държавите с най-осезаемо поскъпване в Европа, като основни причини за тенденцията са ограничените предложения и превръщането на имотите във финансов актив за инвеститорите.

Между второто тримесечие на 2025 година и същия период на 2026 година действително плащаните наеми в Европейския съюз се увеличават средно с 3%. Поскъпването варира от нулев ръст във Финландия до 43,5% в Румъния, следвана непосредствено от Хърватия с 40,1%.

За същия период общата инфлация достига 9,5% в Румъния и 4,8% в Хърватия. Дори след отчитане на инфлацията, реалното увеличение на наемите надхвърля 30% и в двете страни. Словения заема трето място в Европейския съюз с ръст от 10%, или малко над 6% в реално изражение.

Ръст над 5% е регистриран в България (9,9%), Северна Македония, Исландия, Гърция, Чехия, Албания, Словакия, Литва и Португалия. Двуцифрено увеличение има и в Сърбия – 12,5%. Турция остава начело по инфлация на наемите с 49,6% на годишна база, но там процесът е постепенен на фона на висока обща инфлация.

Сред четирите най-големи икономики в Европейския съюз единствено Италия отчита поскъпване над средното за Съюза, достигайки 3,5%. В Испания ръстът е 2,5%, в Германия – 2,1%, а във Франция – 1,6%.

Жилищата като финансов актив

Националните институции обясняват пред Euronews причините за тези увеличения с ролята на обществените жилища. Според румънските власти основният фактор е повишаването на административно определяните наеми.

Д-р Адриана Соайта от Университета в Глазгоу обаче оспорва това обяснение. „Обществените жилища под наем представляват твърде незначителен дял от жилищния фонд“, коментира тя. Експертът уточнява, че наемите в този сектор са толкова по-ниски от тези на частния пазар, че дори утрояването им би оказало ограничено влияние върху общата средна стойност.

„Ако продължаваме да наблюдаваме значително поскъпване на наемите дори след отчитане на инфлацията, методологията на Евростат и неформалния сектор, причината може да е навлизането на пазара на новопостроени или изцяло реновирани имоти“, казва Соайта.

Професор Гойко Безован от Загребския университет посочва, че значителна част от жилищния фонд на Хърватия се е превърнала във финансов актив, като инвестициите в апартаменти за туристически цели са се наложили като основна форма на спестяване.

„Така на пазара на наеми в големите градове се появиха повече жилища с по-високо качество, чиито наемни цени значително надвишават средните“, пояснява Безован пред Euronews.

Конкуренция за ограничени предложения

Ема Росър от консултантската компания JLL отбелязва, че поскъпването при новосключените договори остава високо и изглежда се ускорява, което може да е сигнал за бъдещ натиск върху целия пазар.

„Силната конкуренция за ограничения брой жилища под наем в европейските градове води до значително повишаване на цените при новите договори“, коментира тя. По думите ѝ дисбалансът между търсенето и предлагането е характерен за цяла Европа, но се проявява най-силно в градовете, където наемите скачат най-бързо.

Д-р Нора Телер от базирания в Будапеща Metropolitan Research Institute допълва, че зад увеличението стои комбинация от икономически и демографски фактори, както и ограничения в предлагането.

„Продължителният период на ниски лихвени проценти насърчаваше ипотечното кредитиране допреди няколко години, но през 2022 година разходите по заемите рязко се увеличиха, което принуди много хора, купуващи първото си жилище, да се насочат към частния пазар на наеми“, обяснява тя пред Euronews. Телер обръща внимание на все по-силното влияние на институционалните инвеститори и собствениците, които купуват жилища с цел отдаване под наем, разглеждайки собствеността като средство за финансова печалба, а не като социално благо.